Während die Preisentwicklung noch vor einigen Jahren zum Stillstand kam, stehen Schweizer Ferienwohnungen derzeit sehr hoch im Kurs – nicht zuletzt dank der neuen Flexibilität im Arbeitsmarkt. Was gibt es beim Kauf des "home away from home" zu beachten?

Profis in der Immobilienbranche und Analysten von Banken sind sich einig: «Der Markt für Ferienimmobilien in der Schweiz ist umkämpft – und attraktiv.» Punkto Nachfrage, Preisniveau und internationales Renommee spielen Schweizer Destinationen wie St. Moritz, Gstaad und Zermatt in der gleichen Liga wie Kitzbühel oder Aspen. In St. Moritz oder Gstaad liegen die mittleren Preise für eine Ferienwohnung pro Quadratmeter bei 15'000 bis 20'000 Franken.

Tessin – ein vielseitiger Markt

Das Mass der Dinge: die Mikrolage

Doch worauf sollte man beim Kauf einer Ferienwohnung in der Schweiz achten? Wer in Ferienwohnungen investiert, muss die feinen Nuancen der Regionen kennen. Jedes Tal, jeder Dorfteil oder jede besonnte Hanglage bietet ganz andere Voraussetzungen. Viele Fachleute empfehlen, einen Ort erst einmal als Tourist zu erkunden – und mit Fachpersonen vor Ort zusammenzuarbeiten. Wie gut ist die lokale Infrastruktur? Welche Distanzen sind zurückzulegen? Wie steht es um Einkaufsmöglichkeiten, Nahversorgung und weitere Freizeitangebote? Um all diese Fragen zu klären arbeitet Walde mit Partnervermittlern, die sich in der jeweiligen Region bestens auskennen.

Diese nehmen auch die Mikrolage genauer unter die Lupe. Damit ist die direkte Umgebung gemeint, also Besonnung, Aussicht und die Bauweise rundherum. Es zählt aber auch das Bild, das das Quartier abgibt. Die meisten Leute wünschen sich während den Ferien Ruhe, Berg- oder Seesicht und die Nähe zu schönen Naturlandschaften. Oft sollten See oder Skilift in kürzester Distanz erreichbar sein – am liebsten buchstäblich vor der Tür. Bei der Auswahl eines Objekts und eines Standortes ist weiter zu bedenken, dass gewisse Regionen ganz bestimmte Zielgruppen ansprechen, z.B. Sommer- oder Wintertouristen, Familien, Junge, in- oder ausländische Gäste.

Lohnt sich eine Drittvermietung?

Manche planen, ihre Ferienwohnung fast das ganze Jahr über selbst zu nutzen oder sogar ihren Hauptwohnsitz dorthin zu verlegen. Andere Käufer richten den Fokus darauf, zumindest einen Teil der Kosten durch die Vermietung an Dritte zu decken. Worauf ist dabei zu achten? Für den eigenen «Business Plan» heisst es, ganz einfach sämtliche Kostenfaktoren aufzustellen und den Einnahmen gegenüberzustellen. Zu den laufenden Kosten zählen Zinsen für Hypotheken, Abschreibungen, Nebenkosten, Unterhalt und allenfalls ein gewisser Aufwand für Vermietung und Verwaltung.

Wenn Eigentümer die Wohnung öfters vermieten – zum Beispiel 16 Wochen im Jahr – reichen die Mieterträge meist ohne weiteres, um die laufenden Kosten übers Jahr zu decken (Hypothekarzinsen, Nebenkosten, Unterhalt, Steuern, Versicherungsprämien). Wie die detaillierte Ertragsrechnung konkret aussieht, hängt natürlich immer auch von der Qualität des Objekts, der Destination und von der Professionalität der Vermarktung ab. Fallbeispiele aus der Praxis zeigen, dass «schwarze Zahlen» respektive ein positiver Ertrag durchaus möglich sind. Immerhin ist die Nachfrage nach Ferienwohnungen im Tessin konstant sehr hoch. Wer eine solche Drittvermietung in Betracht zieht, sollte sich schon im Voraus Gedanken zu den organisatorischen Fragen machen: Wohnen und arbeiten Sie in der Deutschschweiz? Meist wäre es doch ein unverhältnismässig grosser Aufwand, zur Schlüsselübergabe extra vor Ort zu sein. Als Alternative ist es meist gut möglich, gewisse organisatorische Dinge sowie die Wohnungsreinigung professionellen Dienstleistern vor Ort anzuvertrauen.

Ferienimmobilie: Finanzen und Steuern

Weiter ist es zu empfehlen, vor einem Kauf sämtliche Unterlagen wie Pläne, Grundbuchauszug, Kaufvertrag gründlich zu lesen. Oft lohnt es sich, sich durch eine unabhängige Fachperson beraten zu lassen. Das gilt übrigens auch für den baulichen Zustand: Laien sehen einer hübschen Liegenschaft von aussen oft nicht an, ob in den nächsten Jahren grössere Renovationen oder der Ersatz der Heizung ansteht. Da viele Ferienwohnungen Teil einer Stockwerkeigentümergemeinschaft sind, sollten Sie alle relevanten Unterlagen kennen (Reglement der Miteigentümergemeinschaft, Aufteilungspläne, Wertquote, Verwaltungsmandat, vorgeschriebene Nutzungen, Nebenkosten etc.).

Wird die Wohnung mit einer Hypothek einer Bank finanziert, sind ohnehin weitere formelle Punkte zu beachten und alle relevanten Dokumente zusammenzustellen. Aktuell verhalten sich die meisten Banken bei Ferienimmobilien sehr konservativ. Meist beträgt die maximal mögliche Belehnung mit Hypotheken 60 bis 65 Prozent. Das heisst: Wenn die Preise in den letzten Jahren gestiegen sind, müssen Sie als Käufer auch mehr Eigenkapital einbringen – eben in der Regel etwa 30 bis 35 Prozent. Die finanzielle Tragbarkeit einer Hypothek muss stichhaltig nachgewiesen sein – was wiederum von Ihrer Einkommenssituation abhängt. Am besten kontaktieren Sie dabei Banken am betreffenden Standort und vergleichen die Angebote.

Nicht zu vergessen sind die Steuern: Der Wert einer Ferienwohnung muss wie jede andere Immobilie im Privatbesitz als Vermögen versteuert werden. Zweitens sind die Erträge aus einer allfälligen Vermietung und der Eigenmietwert der Wohnung als Einkommen zu versteuern. Massgeblich sind dafür die Steuergesetze und die Wegleitung im Standortkanton des Objekts. Ein Beispiel: Bewohnt der Eigentümer die Wohnung während drei Monaten selbst, muss er für diese Zeit den Eigenmietwert versteuern. Für die restlichen Monate ist massgeblich, ob und in welchem Umfang steuerbare Mieterträge anfallen.

Auch langfristig eine solide Investition

Die Nachfrage nach Ferien- und Zweitimmobilien bleibt konstant hoch. Das gilt sowohl für Immobilien zum Kauf als auch zur Miete. 2021 hatte dies auch mit der Pandemie zu tun: Sehr viele Leute zog es weg aus dem Alltag, das ortsunabhängige Arbeiten hat stark an Bedeutung gewonnen. Vieles deutet darauf hin, dass dies dem Markt für Ferienimmobilien weiter Dynamik verleiht. Auch der Trend, wieder vermehrt im Inland Ferien zu verbringen, stützt die Nachfrage. Das sehr lebhafte Interesse steht einem knappen Angebot gegenüber. Die Zweitwohnungsinitiative von 2012 sorgt dafür, dass in fast allen touristischen Gemeinden keine neuen Ferienimmobilien mehr gebaut werden dürfen. Das gilt auch für das Tessin: Häuser, Wohnungen und Rustici, die als Zweit- bzw. Ferienwohnung genutzt werden können, sind ein knappes Gut.

Die anziehende Inflation macht den Besitz von Grund und Boden weiter attraktiv. Es spricht also vieles dafür, dass Ferienimmobilien längerfristig eine solide Investition darstellen. Wer sein eigenes Traumobjekt auch oft selbst nutzt, hat am meisten davon – nebst einer soliden Investition nämlich auch ein grosses Plus an Lebensqualität.

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