Das kommt gar nicht so selten vor: Eine Privatperson ist über Jahre Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses und schätzt die Vorteile einer solchen Geldanlage. Was, wenn das Objekt eines Tages nicht mehr passt? Ein kleines ABC für die Praxis: von der Auslegeordnung bis zur Zwischenfinanzierung.

Nehmen wir als Beispiel Hauseigentümerin Carmen H. aus Zürich (Name geändert): Sie besitzt etwas, worum sie viele beneiden – ein voll vermietetes Mehrfamilienhaus in Zürich mit vier 3-Zimmer-Wohnungen, Baujahr 1914, teilweise saniert. Da stehen in den nächsten Jahren einige «Hausaufgaben» an: Umrüstung der alten Heizung, umfangreiche Renovationen an Dach und Fassade. Kommt dazu, dass sich der Lebensmittelpunkt von Carmen H. nach Luzern verlagert.

Ausstieg oder neues Investment?

Variante 1: Ausstieg aus der Immobilie, denn schliesslich könnte das Marktumfeld für einen Verkauf kaum besser sein. Doch Carmen H. braucht derzeit keine hohe Liquidität und hat Vorbehalte gegenüber den Anlagealternativen. «Kontoguthaben war noch nie so unattraktiv, das kostet nur», so der Einwand.

Variante 2: Carmen H. verkauft und sucht ein passendes Ersatzobjekt in Luzern. Eine solche Strategie hat einiges für sich: Als private Anlegerin bleibt sie weiter investiert, sichert ihr Kapital und profitiert von stetigen Erträgen. Oft schwingt der Wunsch mit, dass das Objekt keinen allzu grossen Aufwand verursacht. Denn Immobilien sind für Private ja nicht «daily business». Der ganze Aufwand und die Risiken von Projektentwicklungen sind für sie eher Last als willkommene Nebenbeschäftigung. Carmen H. kennt die langjährigen Mieter persönlich und wüsste nicht, wie sie eines Tages eine Gesamtsanierung über die Bühne bringen könnte.

Dringend gesucht: Wiederanlage

Doch auch der Wechsel in ein anderes Investment – am liebsten ein renoviertes Mehrfamilienhaus in Luzern – ist nicht gerade ein Kinderspiel. Würde eine Bank eine Zwischenfinanzierung gewähren, wenn die Eigentümerin vorübergehend zwei Mehrfamilienhäuser besitzt? Banken bieten teils Hand bei selbst bewohnten Häusern, aber bei Renditeliegenschaften kann es schwieriger werden. Der Kapitalbedarf ist erheblich.

Am Ende ihres Lateins sind private Anleger oft dann, wenn sie auf dem derzeit ausgetrockneten Markt ein gutes Investment mit einer ansprechenden Anfangsrendite suchen. Entweder gehen solche Angebote unter der Hand weg, oder sie sind infolge starker Nachfrage im Nu verkauft. Heisst das, einfach mal zuwarten und das bestehende Objekt verkaufen, sobald ein neues gefunden ist? Das klappt höchst selten. Denn meist bekommen jene Interessenten den Zuschlag, die sofort handlungsfähig sind.

Lösungsansatz: Die Strategie machts

Bei Immobilieninvestments gibt es einige unverrückbare Prinzipien: Sie müssen sich Rechenschaft über Ihre Strategie ablegen – welches Objekt an welchem Standort würde passen? Soll es ein renoviertes, voll vermietetes Wohnhaus sein? Ländlich oder Stadtlage? Wie viel Eigenkapital steht zur Verfügung? Wenn Sie langfristig in Schweizer Immobilien investiert sein wollen, ist ein schrittweises Vorgehen oft klüger und bietet eine hohe Chance auf Erfolg. Das heisst: Ohne Zeitdruck den Verkauf an die Hand nehmen und in einem zweiten Schritt eine neue Investition tätigen. Denn wer im heutigen bewegten Markt auf der Käuferseite mitmischen möchte, muss schnell handeln können.  

Fazit

Eigentümer von Mehrfamilienhäusern sind gut beraten, sich bei solch komplexen Transaktionen auf fachliche Expertise abzustützen. Wir unterstützen Sie mit unserem langjährigen Knowhow gerne.