Alles rund um die Finanzierung Ihrer Immobilie
Der Immobilienmarkt ist weiterhin angespannt. Sie wollen Ihre Chance erhöhen um an Ihre Traumimmobilie zu gelangen? Wir erklären Ihnen welche Schritte zu befolgen sind:
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Das Fundament für Ihre optimale Immobilienfinanzierung
Der Kauf einer Immobilie kann eine der anspruchsvollsten finanziellen Entscheidungen sein. Jedoch kann dieser auch vorteilhafte finanzielle Aspekte mit sich bringen. Wer ein Eigenheim kauft, kann oder möchte mit dem eigenen Kapital oftmals nur einen Teil der Kosten decken, sodass das übrige Kapital fremdfinanziert werden muss. Dies geschieht meist mit einer Hypothek. Nachfolgend erläutern wir Ihnen die üblichen Methoden, Abläufe und Begriffe rund um die Finanzierung.
Finanzierungsbestätigung
Für eine verbindliche Reservation einer Wohnung wird nebst einer unterzeichneten Kaufzusage auch ein aktueller Finanzierungsnachweis einer in der Schweiz domizilierten Bank oder Versicherungsgesellschaft benötigt. Je schneller diese beiden Dokumente eingereicht werden, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit eines Zuschlags. Sind die vorhandenen Eigenmittel bekannt, die Finanzierungslimite klar und die Tragbarkeit schon einmal von einer Bank, einer Versicherung oder einem Broker berechnet worden, verlieren Sie nicht unnötig Zeit. Der Finanzierungsnachweis muss übrigens nicht zwingend vom gleichen Institut ausgestellt sein, mit welchem schliesslich eine Hypothek abgeschlossen wird. Für die passende Auswahl bleibt nach der Wohnungsreservation noch genügend Zeit.
Eigenmittel
Was zählt bei einer Belehnung als Eigenmittel und wie viel davon brauchen Sie? Bei den Eigenmitteln - auch Eigenkapital genannt - spielt die Nutzung der Immobilie eine wichtige Rolle. Wenn Sie selbst darin wohnen, stehen verschiedene Möglichkeiten als Eigenmittel zur Verfügung: Wertschriften, Kontoguthaben, Guthaben der zweiten und dritten Säule (Säule 3a/3b), verpfändete Versicherungspolicen, Schenkungen und Erbvorzüge. Nebst dem Kapitaleinsatz aus der zweiten Säule (Pensionskasse) gibt es auch die Möglichkeit einer Verpfändung.
Der Minimalbetrag an Eigenmitteln kann unter Anbietern variieren. In der Regel jedoch werden bei Eigennutzung 20% der Gesamtsumme gefordert. Der Geldgeber deckt die restlichen 80% mit einer Hypothek ab. Von den 20% Eigenmitteln müssen normalerweise 10% harte Eigenmittel aus Konto- und Wertgutschriften, den Säulen 3a/3b, einem Erbvorzug oder einer Schenkung sein. Die restlichen 10% dürfen aus der Pensionskasse genommen werden. Ein höherer Eigenmittelanteil bis zu 100% ist jederzeit möglich. Zu beachten gilt, dass Schuldzinsen einer Hypothek Ihre Steuerrechnung entlasten können. Ältere Kreditnehmer im Alter von über 65 Jahren erhalten meist nur eine Hypothek bis zu einer Belehnungsgrenze von 65%. Bei Renditeobjekten liegt der Anteil Eigenmittel übrigens bei mindestens 25% und es können keine Gelder aus der beruflichen Vorsorge verwendet werden.
Spezialfall bei Neubauprojekten: Bei der Beurkundung der Wohnung ist jeweils ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen über den gesamten Kaufpreis vorzulegen. Somit müssen, falls Gelder aus der beruflichen Vorsorge bezogen werden, diese der finanzierenden Unternehmung verfügbar gemacht werden. Daher ist vorgängig abzuklären, ob die eigene Pensionskasse den Eigenmittelanteil bereits vor Bezug der Wohnung zur Verfügung stellt.
Tragbarkeit
Bei der Beantragung einer Hypothek spielt die Tragbarkeit eine wichtige Rolle. Zwei Faktoren kommen bei deren Berechnung ins Spiel: das Haushaltseinkommen sowie die jährlichen Ausgaben für die Liegenschaft. Um die Tragbarkeit zu berechnen, werden die laufenden Kosten der Liegenschaft und das Haushaltseinkommen ins Verhältnis gesetzt. Damit wird ermittelt, ob Sie sich eine Immobilie langfristig leisten können. Die monatlich anfallenden Kosten im Rahmen der Tragbarkeitsberechnung setzen sich aus den Hypothekar-, Amortisations- sowie den Unterhalts- und Nebenkosten zusammen. Als Faustregel für die Tragbarkeitsrechnung gilt: Die Wohnkosten der Liegenschaft sollten nicht mehr als ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens übersteigen. Momentan wird ein kalkulatorischer Zinssatz von fünf Prozent verwendet.
Zusammen mit der Belehnung stellt die Tragbarkeit also einen der Hauptpunkte bei der Beantragung einer Hypothek dar. Nur wenn Tragbarkeit und Belehnung die Kriterien des Geldgebers erfüllen, erhalten Sie die Hypothek für den Kauf der Liegenschaft.
Bei der Wahl der richtigen Hypothek geht es um viel Geld. Aus diesem Grund lohnt es sich, die Konditionen von verschiedenen Anbietern zu vergleichen. Auch Online-Hypotheken können je nach Fall eine günstige und zeitsparende Alternative sein.
Disclaimer: Dies sind die gängigen Erfahrungen aus unserer Tätigkeit als Immobilienberater/innen. Jedes Projekt und jede Finanzierung ist jedoch sehr individuell, daher können Abweichungen im Prozess zur Finanzierung entstehen. Bitte wenden Sie sich für weitere Informationen an Ihren Hypothekarexperten.
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Christoph Marthaler